Por Chelsea Mandel, fundadora y directora general de Ascension Advisory

En el mundo de los centros de datos, que requiere mucho capital, la liquidez ya no es una opción: es una necesidad competitiva. La industria se encuentra en un punto de inflexión. La computación en la nube impulsada por la IA, los crecientes costos de la energía, la volatilidad de las políticas gubernamentales y la escasez de terrenos cerca de las principales metrópolis han hecho que la expansión sea más cara que nunca. Mientras tanto, las tasas de interés siguen elevadas, lo que obliga a las empresas a pensar de manera más crítica sobre la asignación de capital.

Históricamente, poseer bienes inmuebles se consideraba un activo, no un pasivo, para los operadores de centros de datos. Permitía a las empresas controlar su entorno, optimizar la selección de sitios y beneficiarse de la revalorización de la propiedad a largo plazo. Pero la economía de la propiedad está cambiando y un número cada vez mayor de operadores se está dando cuenta de que los bienes inmuebles pueden inmovilizar capital que se podría invertir mejor en otra cosa.

El aumento de las cargas de trabajo impulsadas por IA, la IA generativa y la expansión de la nube están generando una enorme presión sobre la infraestructura de los centros de datos existentes. La disponibilidad de energía es ahora la mayor limitación para el crecimiento. En mercados clave como el norte de Virginia, Phoenix y Silicon Valley, conseguir nueva capacidad energética se está volviendo tan difícil como adquirir el terreno en sí.

Con estos desafíos en mente, las empresas se plantean una pregunta clave: ¿sería más valioso poseer bienes raíces o liberar ese capital para invertir en infraestructura energética, refrigeración de alto rendimiento e implementaciones preparadas para IA de próxima generación?

Las ventas con alquiler posterior brindan una alternativa atractiva a la propiedad absoluta, ya que permiten a los operadores monetizar sus bienes inmuebles y, al mismo tiempo, mantener el control operativo a largo plazo. Esto libera capital inmediato que se puede reinvertir en expansión, mejoras de infraestructura o demanda informática impulsada por IA.

Las condiciones del mercado financiero de los últimos años también han hecho que la propiedad inmobiliaria sea menos atractiva. En el pasado, las bajas tasas de interés facilitaban a las empresas la justificación de la tenencia de bienes inmuebles, pero esa dinámica ha cambiado. Las tasas de interés siguen en máximos de una década, lo que encarece la financiación de la deuda. Los operadores que financiaron adquisiciones inmobiliarias a tasas de interés inferiores al 3% ahora enfrentan el riesgo de refinanciación, con tasas que oscilan entre el 7 y el 9%. Al mismo tiempo, los costos de construcción de nuevas instalaciones han aumentado entre un 20 y un 30% en los últimos tres años, lo que obliga a las empresas a reconsiderar dónde invertir mejor el capital.

Para muchos, eso significa vender propiedades propias a través de contratos de alquiler con opción a compra para liberar liquidez y evitar asumir nuevas deudas costosas.

Una de las mayores distinciones en la adopción de la modalidad de venta con arrendamiento posterior se reduce a los hyperscalers frente a los proveedores de colocation. Google, Microsoft y Amazon Web Services (AWS) siguen comprando terrenos y construyendo directamente centros de datos a hiperescala. Estas empresas tienen balances lo suficientemente grandes como para absorber los costos inmobiliarios y, al mismo tiempo, financiar la expansión de la infraestructura.

En cambio, los proveedores de colocation, los operadores respaldados por capital privado y las empresas de centros de datos más pequeñas no tienen la misma flexibilidad. Por lo tanto, la tenencia de bienes inmuebles puede que ya no sea el uso más eficiente del capital. La reciente venta con alquiler posterior de 49 millones de dólares de Yahoo en el oeste de Nueva York es un indicador temprano de que incluso las empresas están dejando de lado la propiedad de bienes inmuebles en favor de estrategias de alquiler. Si más operadores siguen su ejemplo, la industria podría ver una transformación significativa en la forma en que se mantienen y financian los activos de los centros de datos.

Un factor crítico para determinar si una venta con alquiler posterior se considera una decisión financiera inteligente o una señal de peligro es el momento en que se lleva a cabo. Las empresas que ejecutan ventas con alquiler posterior de manera proactiva (antes de que surjan restricciones financieras) pueden negociar valoraciones más sólidas y condiciones de alquiler favorables. Las que esperan demasiado pueden verse obligadas a cerrar un acuerdo en condiciones menos favorables.

El sector de oficinas comerciales es un ejemplo aleccionador. Muchas empresas mantuvieron sus propiedades inmobiliarias durante demasiado tiempo, esperando que la demanda se recuperara. Cuando no lo hizo, se vieron obligadas a vender con importantes descuentos y liquidar propiedades con pérdidas. Los centros de datos aún no han llegado a ese punto, pero se aplica el mismo riesgo. Los operadores que poseen propiedades inmobiliarias valiosas deberían considerar si monetizar los activos ahora podría darles una ventaja estratégica antes de que las condiciones del mercado cambien aún más.

La próxima ola de operaciones de venta con alquiler posterior en el sector de los centros de datos probablemente provendrá de operadores que carecen de la escala financiera de los hyperscalers, pero que aún necesitan expandirse agresivamente. Las restricciones energéticas desempeñarán un papel importante a la hora de determinar la velocidad con la que se acelerará esta tendencia. Si sigue siendo difícil conseguir nueva capacidad energética, los operadores pueden recurrir a operaciones de venta con alquiler posterior como una forma de liberar capital para inversiones energéticas in situ. Si las tasas de interés se mantienen elevadas, el coste de poseer bienes inmuebles seguirá siendo alto, lo que hace que esta herramienta financiera sea una opción más atractiva.

Los inversores institucionales y las empresas de capital privado ya están siguiendo de cerca esta tendencia. Si presionan a los operadores para que prioricen la liquidez, podría haber un rápido aumento de las transacciones.

La venta con opción a compra de Yahoo en 2025 fue solo el comienzo. La verdadera pregunta ahora es quién actuará primero y quién se verá obligado a reaccionar.