No mundo de capital intensivo dos data centers, a liquidez não é mais opcional – é uma necessidade competitiva. A indústria está em um ponto de inflexão. A computação em nuvem orientada por IA, o aumento dos custos de energia, a política governamental volátil e a escassez de terras perto das principais áreas metropolitanas tornaram a expansão mais cara do que nunca. Enquanto isso, as taxas de juros permanecem elevadas, forçando as empresas a pensar mais criticamente sobre a alocação de capital.

Historicamente, possuir imóveis era considerado um ativo, não um passivo, para os operadores de data center. Isso permitiu que as empresas controlassem seu ambiente, otimizassem a seleção do local e se beneficiassem da valorização da propriedade a longo prazo. Mas a economia da propriedade está mudando e um número crescente de operadores está percebendo que o setor imobiliário pode amarrar capital que seria mais bem gasto em outro lugar.

O aumento das cargas de trabalho orientadas por IA, IA generativa e expansão da nuvem está colocando uma enorme pressão sobre a infraestrutura de data center existente. A disponibilidade de energia é agora a maior restrição ao crescimento. Em mercados importantes como Virgínia do Norte, Phoenix e Vale do Silício, garantir nova capacidade de energia está se tornando tão difícil quanto adquirir a própria terra.

Com esses desafios em mente, as empresas estão fazendo uma pergunta fundamental: seria mais valioso possuir imóveis ou liberar esse capital para investir em infraestrutura de energia, resfriamento de alto desempenho e implantações prontas para IA de próxima geração?

Os leasebacks de venda fornecem uma alternativa atraente à propriedade total, permitindo que as operadoras monetizem seus imóveis, mantendo o controle operacional de longo prazo. Isso desbloqueia capital imediato que pode ser reinvestido em expansão, atualizações de infraestrutura ou demanda de computação orientada por IA.

As condições do mercado financeiro dos últimos anos também tornaram a propriedade de imóveis menos atraente. As baixas taxas de juros já tornaram mais fácil para as empresas justificar a manutenção de imóveis, mas essa dinâmica mudou. As taxas de juros permanecem em máximas de uma década, tornando o financiamento da dívida mais caro. As operadoras que financiaram aquisições imobiliárias a taxas de juros abaixo de três por cento agora enfrentam risco de refinanciamento, com taxas na faixa de sete a nove por cento. Ao mesmo tempo, os custos de construção de novas instalações aumentaram de 20% a 30% nos últimos três anos, forçando as empresas a reconsiderar onde o capital é melhor aplicado.

Para muitos, isso significa vender propriedades próprias por meio de leasebacks de venda para liberar liquidez e evitar contrair novas dívidas caras.

Uma das maiores distinções na adoção do leaseback de venda se resume a hiperescalas versus fornecedores de colocation. Google, Microsoft e Amazon Web Services (AWS) continuam comprando terrenos e construindo data centers em hiperescala. Essas empresas têm balanços grandes o suficiente para absorver os custos imobiliários e, ao mesmo tempo, financiar a expansão da infraestrutura.

Por outro lado, fornecedores de colocation, operadoras apoiadas por private equity e empresas menores de data center não têm a mesma flexibilidade. Portanto, manter imóveis pode não ser mais o uso mais eficiente do capital. O recente arrendamento de 49 milhões de dólares (280 milhões de reais) do Yahoo no oeste de Nova York é um indicador precoce de que até mesmo os players corporativos estão se afastando da propriedade imobiliária em favor de estratégias de locação. Se mais operadoras seguirem o exemplo, o setor poderá ver uma transformação significativa na forma como os ativos do data center são mantidos e financiados.

Um fator crítico para saber se um sale-leaseback é visto como uma jogada financeira inteligente ou um sinal de socorro se resume ao tempo. As empresas que executam leasebacks de venda de forma proativa - antes que surjam restrições financeiras - podem negociar avaliações mais fortes e termos de arrendamento favoráveis. Aqueles que esperam muito tempo podem se ver forçados a um acordo em condições menos favoráveis.

O setor de escritórios comerciais fornece um conto de advertência. Muitas empresas mantiveram os imóveis de escritórios por muito tempo, esperando que a demanda se recuperasse. Quando isso não aconteceu, eles foram forçados a vender com descontos significativos, liquidando propriedades com prejuízo. Os data centers ainda não chegaram a esse ponto, mas o mesmo risco se aplica. Os operadores com imóveis valiosos devem considerar se a monetização de ativos agora pode lhes dar uma vantagem estratégica antes que as condições do mercado mudem ainda mais.

A próxima onda de transações de sale leaseback no setor de data centers provavelmente virá de operadoras que não têm a escala financeira dos hiperescaladores, mas ainda precisam se expandir agressivamente. As restrições de energia desempenharão um papel importante na determinação da rapidez com que essa tendência se acelera. Se a garantia de nova capacidade de energia continuar difícil, as operadoras podem procurar a venda de leasebacks como uma forma de liberar capital para investimentos em energia no local. Se as taxas de juros permanecerem elevadas, o custo de propriedade de imóveis permanecerá alto, tornando essa alavanca financeira uma opção mais atraente.

Investidores institucionais e empresas de private equity já estão observando essa tendência de perto. Se eles pressionarem as operadoras a priorizar a liquidez, pode haver um rápido aumento nas transações.

O arrendamento de venda do Yahoo em 2025 foi apenas o começo. A verdadeira questão agora é quem agirá primeiro e quem será forçado a reagir.